Airbnb-alivuokraus on yksi suosituimmista tavoista ansaita sivutuloja asumisesta. Idea on yksinkertainen: vuokraat oman asuntosi tai huoneesi lyhytaikaisesti matkailijoille ja ansaitset siitä rahaa.
Mutta ennen kuin ryhdyt Airbnb-isännäksi, sinun täytyy ymmärtää pelisäännöt. Luvat, verotus ja kannattavuuslaskelmat voivat olla monimutkaisia, ja väärät ratkaisut voivat maksaa kalliiksi.
Tässä oppaassa käyn läpi kaiken, mitä sinun täytyy tietää Airbnb-alivuokrauksesta Suomessa vuonna 2025.
Luvat ja säädökset – mitä sinun täytyy tietää
Airbnb-toiminta ei ole täysin vapaata puuhaa Suomessa. Riippuen siitä, missä asut ja miten paljon vuokraat, tarvitset erilaisia lupia ja sinun täytyy noudattaa erilaisia säädöksiä.
Taloyhtiön lupa on ensimmäinen askel
Ensimmäinen ja tärkein asia on selvittää, salliko taloyhtiösi lyhytaikaisen vuokrauksen. Monet taloyhtiöt ovat kieltäneet Airbnb-toiminnan kokonaan tai asettaneet sille tiukkoja rajoituksia.
Tarkista nämä asiat:
- Taloyhtiön järjestyssäännöt
- Yhtiökokouksen päätökset
- Mahdolliset rajoitukset vuokrausajoille
- Naapureiden suhtautuminen
Jos taloyhtiö kieltää lyhytaikaisen vuokrauksen, et voi aloittaa Airbnb-toimintaa. Kieltoa rikkomalla voit joutua maksamaan sakkoja tai pahimmassa tapauksessa menettää asuntosi.
Kaupunkien omat säädökset
Suuret kaupungit ovat asettaneet omia rajoituksiaan Airbnb-toiminnalle. Helsinki on tiukin, mutta myös muut kaupungit ovat seuranneet perässä.
Helsinki:
- Lyhytaikainen vuokraus sallittu enintään 90 päivää vuodessa
- Yli 90 päivän vuokraus vaatii majoitusliikkeen toimiluvan
- Rekisteröityminen kaupungin järjestelmään pakollista
Tampere ja Turku:
- Vastaavat 90 päivän rajat
- Rekisteröintivelvollisuus
- Mahdolliset lisämaksut kaupungille
Pienemmät kaupungit:
- Usein löyhemmät säädökset
- Kannattaa tarkistaa paikallisista määräyksistä
Majoitusliikkeen toimilupa
Jos aiot vuokrata yli 90 päivää vuodessa tai useampaa asuntoa, tarvitset majoitusliikkeen toimiluvan. Tämä muuttaa toiminnan ammattimajoitukseksi ja tuo mukanaan lisävelvoitteita:
- Elintarviketurvallisuuslupa (jos tarjoat aamiaista)
- Pelastuslaitoksen tarkastus
- Vakuutusvaatimukset
- Kirjanpitovelvollisuus
Toimiluvan hakeminen maksaa noin 500-1000 euroa ja käsittely kestää 2-4 kuukautta.
Verotus käytännössä – näin ilmoitat tulot
Airbnb-tulot ovat veronalaista tuloa Suomessa. Verotus riippuu siitä, kuinka paljon ansaitset ja miten säännöllistä toiminta on.
Satunnainen vuokraus vs. jatkuva toiminta
Satunnainen vuokraus (alle 10 000 € vuodessa):
- Tulot ilmoitetaan pääomatulona
- Verokanta 30% (alle 30 000 €) tai 34% (yli 30 000 €)
- Ei ALV-velvollisuutta
- Yksinkertainen veroilmoitus
Jatkuva toiminta (yli 10 000 € vuodessa):
- Tulot ilmoitetaan ansiotulona
- Progressiivinen verotus (noin 20-50%)
- Mahdollinen ALV-velvollisuus
- YEL-vakuutus voi tulla pakolliseksi
ALV-velvollisuus ja raja-arvot
ALV-velvollisuus tulee kyseeseen, kun:
- Liikevaihto ylittää 15 000 € vuodessa
- Toiminta on ammattimaista ja jatkuvaa
- Tarjoat lisäpalveluita (siivous, aamiainen)
ALV-velvollisuuden seuraukset:
- 24% ALV lisättävä hintoihin
- Kuukausittaiset ALV-ilmoitukset
- Kirjanpitovelvollisuus
- Mahdollisuus vähentää ostojen ALV
Kulujen vähentäminen
Airbnb-toiminnassa voit vähentää monia kuluja:
Suoraan vähennettävät kulut:
- Airbnb:n palkkiot (3% + maksukorttikulut)
- Siivouskulut
- Pesuaineet ja wc-paperit
- Vuodevaatteet ja pyyhkeet
- Kahvi, tee ja pienet tarjoilut
Suhteellisesti vähennettävät kulut:
- Sähkö, vesi, lämmitys
- Internet ja kaapeli-TV
- Kotivakuutus
- Asunnon korjaukset ja remontit
Esimerkkilaskelma kulujen vähentämisestä:
Jos vuokraat asuntoasi 60 päivää vuodessa (60/365 = 16,4%), voit vähentää:
- Sähkölaskusta 16,4%
- Kotivakuutuksesta 16,4%
- Remonttikustannuksista 16,4%
Veroilmoituksen täyttäminen
Satunnaisessa vuokrauksessa:
- Merkitse tulot kohtaan ”Muut pääomatulot”
- Vähennä suoraan kohdistuvat kulut
- Laske suhteelliset kulut oikein
Ammattimajoituksessa:
- Täytä elinkeinotoiminnan lomake
- Pidä tarkkaa kirjanpitoa
- Harkitse tilitoimiston käyttöä
Muista säilyttää kaikki kuitit ja tositteet vähintään 6 vuotta!
Kannattavuuslaskelma – esimerkkitapaus Helsingistä
Katsotaan konkreettinen esimerkki siitä, kuinka kannattavaa Airbnb-vuokraus voi olla. Otan malliksi 2h+k asunnon Helsingin Punavuoressa.
Lähtötiedot
Asunto:
- 2h+k, 55 m², Punavuori
- Oma asunto, ei vuokraa
- Vuokraus 60 päivää vuodessa
- Keskihinta 85 € / yö
Tulot vuodessa
| Tuloerä | Summa |
|---|---|
| Vuokraus (60 yötä × 85 €) | 5 100 € |
| Siivousmaksu (60 × 25 €) | 1 500 € |
| Bruttotulot yhteensä | 6 600 € |
Kulut vuodessa
Suorat kulut:
| Kuluerä | Summa |
|---|---|
| Airbnb palkkiot (3%) | 198 € |
| Siivous (60 × 30 €) | 1 800 € |
| Pesuaineet ja tarvikkeet | 300 € |
| Vuodevaatteet ja pyyhkeet | 200 € |
| Kahvi, tee, tarjoilut | 150 € |
| Suorat kulut yhteensä | 2 648 € |
Suhteelliset kulut (16,4% vuoden ajasta):
| Kuluerä | Vuosikulu | Osuus (16,4%) |
|---|---|---|
| Sähkö | 800 € | 131 € |
| Vesi | 300 € | 49 € |
| Internet | 240 € | 39 € |
| Kotivakuutus | 200 € | 33 € |
| Suhteelliset kulut yhteensä | 252 € |
Nettotulos
| Erä | Summa |
|---|---|
| Bruttotulot | 6 600 € |
| Suorat kulut | -2 648 € |
| Suhteelliset kulut | -252 € |
| Tulos ennen veroja | 3 700 € |
| Verot (30%) | -1 110 € |
| Nettotulos | 2 590 € |
Tuntipalkka: Jos käytät 2 tuntia per vuokraus (viestittely, avainten luovutus, tarkistus), tuntipalkka on noin 22 € / tunti.
Eri skenaarioita
Optimistinen skenaario (80 yötä, 95 € / yö):
- Bruttotulot: 9 200 €
- Nettotulos: noin 4 500 €
Pessimistinen skenaario (40 yötä, 75 € / yö):
- Bruttotulot: 3 800 €
- Nettotulos: noin 1 200 €
Huomioitavaa:
- Laskelma ei sisällä asunnon kulumista
- Ei huomioi mahdollisia vahinkoja
- Hinnat vaihtelevat sesongin mukaan
- Kilpailu voi laskea hintoja
Riskit ja haasteet – mitä voi mennä pieleen
Airbnb-vuokraus ei ole riskitöntä puuhaa. On tärkeää ymmärtää mahdolliset ongelmat etukäteen, jotta voit varautua niihin.
Vakuutusasiat
Tavallinen kotivakuutus ei välttämättä kata Airbnb-vuokrauksesta aiheutuvia vahinkoja. Tarkista vakuutuksestasi:
Mitä kotivakuutus yleensä EI kata:
- Vieraan aiheuttamat vahingot
- Liiketoiminnasta aiheutuvat tappiot
- Varkaudet, jos vieras on saanut avaimet
Ratkaisuja:
- Ota yhteyttä vakuutusyhtiöön ja kerro Airbnb-toiminnasta
- Harkitse erillistä liiketoimintavakuutusta
- Airbnb:n oma vakuutus kattaa vain rajallisesti
Naapuriongelmaat
Lyhytaikaisvuokralaiset voivat aiheuttaa häiriötä:
- Yöllinen melu
- Roskaamiset
- Liian monta vierasta
- Tupakointi
Ennaltaehkäisy:
- Selkeät säännöt ilmoituksessa
- Hyvä viestintä vieraiden kanssa
- Naapureiden informointi
- Nopea reagointi ongelmiin
Taloudelliset riskit
Sesonkivaihtelut:
- Kesällä kysyntää, talvella hiljaista
- Joulun ja uudenvuoden aikaan hintoja voi nostaa
- Korona-tyyppiset kriisit voivat pysäyttää matkailun
Kilpailun kiristyminen:
- Yhä enemmän Airbnb-asuntoja
- Hinnat laskevat kilpailun myötä
- Ammattimaiset toimijat vievät asiakkaita
Odottamattomat kulut:
- Rikkoutumiset ja vahingot
- Ylimääräiset siivouskulut
- Huonekalujen ja laitteiden vaihdot
Juridiset riskit
Taloyhtiön kiellot:
- Taloyhtiö voi kieltää toiminnan kesken kaiken
- Sakot ja oikeudenkäyntikulut
- Asunnon myyntipakko pahimmassa tapauksessa
Verotarkastukset:
- Verohallinto voi tarkastaa ilmoitukset
- Lisäverot ja korot maksamattomista veroista
- Kirjanpitovirheet voivat maksaa kalliiksi
Käytännön haasteet
Ajankäyttö:
- Viestittely vieraiden kanssa
- Avainten luovutus ja vastaanotto
- Siivous ja tarkistukset
- Ongelmien ratkaisu
Stressi:
- Huoli asunnon kunnosta
- Yhteydenotot keskellä yötä
- Peruutukset viime hetkellä
- Huonot arvostelut
Käytännön vinkit – miten aloittaa turvallisesti
Jos päätät kokeilla Airbnb-vuokrausta, näillä vinkeillä pääset alkuun turvallisesti ja tehokkaasti.
Ennen aloittamista
1. Tee taustatyöt kunnolla:
- Tarkista taloyhtiön säännöt
- Selvitä kaupungin määräykset
- Ota yhteyttä vakuutusyhtiöön
- Laske realistinen kannattavuus
2. Testaa pienellä:
- Aloita muutamalla vuokrauksella
- Katso miten homma sujuu
- Opi prosessit rauhassa
- Älä investoi liikaa heti alussa
Asunnon valmistelu
Turvallisuus ensin:
- Vaihda lukot tai hanki älylukko
- Piilota henkilökohtaiset tavarat
- Asenna palovaroittimet
- Tee turvallisuusohje vieraille
Mukavuus ja toimivuus:
- Siisti ja neutraali sisustus
- Toimivat laitteet ja valaistus
- Riittävästi vuodevaatteita ja pyyhkeitä
- Perusruokatarvikkeet (kahvi, tee, sokeri)
Hinnoittelu ja markkinointi
Hinnoittelustrategia:
- Tutki kilpailijoiden hinnat
- Aloita hieman alle markkinahinnan
- Nosta hintoja hyvien arvostelujen myötä
- Käytä dynaamista hinnoittelua sesongin mukaan
Hyvä ilmoitus:
- Selkeät ja houkuttelevat kuvat
- Rehellinen kuvaus asunnosta
- Mainitse lähialueen palvelut
- Kerro kulkuyhteyksistä
Vieraiden hallinta
Viestintä:
- Vastaa nopeasti viesteihin
- Anna selkeät saapumisohjeet
- Kerro alueen palveluista
- Ole ystävällinen mutta ammattimainen
Säännöt ja odotukset:
- Maksimi vierasmäärä
- Hiljaisuus klo 22-07
- Tupakointi kielletty
- Juhlien pitäminen kielletty
Kirjanpito ja verotus
Pidä kirjaa:
- Tallenna kaikki kuitit
- Merkitse vuokrauspäivät
- Laske kulujen osuudet oikein
- Käytä taulukkolaskentaa tai sovellusta
Verosuunnittelu:
- Pysy alle 10 000 € rajan jos mahdollista
- Vähennä kaikki mahdolliset kulut
- Harkitse tilitoimiston käyttöä
- Varaudu veronmaksuun
Milloin lopettaa?
Airbnb-vuokraus ei sovi kaikille. Harkitse lopettamista jos:
- Stressi ylittää hyödyt
- Naapurit valittavat jatkuvasti
- Kannattavuus heikkenee liikaa
- Taloyhtiö kieltää toiminnan
Muista: Airbnb-vuokraus on yrittämistä. Se vaatii aikaa, vaivaa ja riskinottoa. Mutta oikein tehtynä se voi olla mukava lisätulo ja tapa tavata uusia ihmisiä.
Aloita pienestä, opi matkan varrella ja pidä hauskaa!
