Airbnb-alivuokraus Suomessa – Tienestit, säännöt ja verotus 2025
Airbnb voi tuottaa useita satoja euroja kuukaudessa. Se on kuitenkin tyota, jossa on sääntöjä, veroja ja vastuita. Lue mitä jokaisen suomalaisen Airbnb-isännän pitää tietää.
Mitä on Airbnb-alivuokraus?
Airbnb-alivuokraus tarkoittaa asunnon tai sen osan vuokraamista lyhytaikaisesti matkailijoille Airbnb-alustan kautta. Vuokraaja luo ilmoituksen, määrittelee hinnan ja hoitaa vieraiden vastaanoton. Airbnb perii isännältä 3 % palvelumaksun. Vieraat maksavat erikseen 0–20 % vieraille maksettavan palvelumaksun.
Suomessa Airbnb on kasvava sivutulon lähde erityisesti Helsingissa, Tampereella, Turussa ja Oulussa. Vuonna 2025 sääntely on tiukentunut monissa kunnissa, eikä hostsopimus ole yhtä yksinkertainen kuin moni luulee.
Kuinka paljon voi tienata?
Tulotaso riippuu sijainnista, asunnon koosta ja sesongista.
| Kaupunki | Tyypillinen yökohtainen hinta |
|---|---|
| Helsinki, keskusta | 80-200 €/yö |
| Tampere, keskusta | 60-110 €/yö |
| Turku | 55-90 €/yö |
| Oulu | 50-80 €/yö |
Kuukausiansiot riippuvat täyttöasteesta. Oletetaan 60-70 % täyttöaste pois lukien huippusesonki:
- Helsinki, 120 €/yö: noin 1 400-1 800 € netto kuukaudessa (kustannusten jälkeen)
- Tampere, 70 €/yö: noin 800-1 100 € netto kuukaudessa
- Turku, 65 €/yö: noin 700-1 000 € netto kuukaudessa
Huippusesonkina (juhannus, bileet, talvimatkailu) hinnat voivat olla 30-50 % korkeammat. Samaan aikaan kilpailu on kovempaa ja vieraat ovat vaativampia.
Nettolaskelmassa on vähennetty siivous (50–100 € per vieras), Airbnb:n 3 % palvelumaksu ja vieraille maksettava palvelumaksu (joka vähennetään vierailta mutta vaikuttaa kysyntään).
Lainsäädäntö Suomessa 2025
Tämä osio on tärkein monelle aloittavalle isännälle. Säännöt vaihtelevat suuresti asuinpaikan mukaan.
Asunto-osakeyhtiöissä
Valtaosassa suomalaisia asunto-osakeyhtiöitä on kirjattu lyhytaikaisen vuokrauksen rajoituksia yhtiöjärjestykseen. Osalta puuttuu täysin mainintaa, mikä tarkoittaa käytännössä kieltoa. Toisissa on vuosikatsausmenettely, jossa isännöitsijätoimisto hyväksyy toiminnan tapauskohtaisesti.
Tarkista aina yhtiöjärjestys ja kysy isännöitsijältä ennen ilmoituksen luomista. Ristiriita yhtiöjärjestyksen kanssa voi johtaa huoneistoon, oikeudellisiin toimiin tai naapurien valituksiin.
Kunnittain
| Kunta | Vaatimukset |
|---|---|
| Helsinki | Majoitusluvanvaraista (rekisteröinti voimassa) |
| Turku | Majoitusluvanvaraista |
| Tampere | Ilmoitusmenettely, ei lupaa |
| Oulu | Kevyempi ilmoitusmenettely |
Muissa kunnissa sääntely vaihtelee. Jos kunta vaatii luvan, toiminta ilman lupaa voi johtaa satojen eurojen sakkoihin ja toiminnan keskeyttämiseen.
Vuokralaisena
Jos asut vuokralaisena, tarvitset aina vuokranantajan kirjallisen luvan. Suullinen sopimus ei riitä. Ilman lupaa toimiminen on vuokrasopimuksen vastaista ja voi johtaa irtisanomiseen.
Omakotitalossa
Omakotitalossa sääntely on kevyempää, mutta kunta voi vaatia ilmoituksen tai luvan. Rakennusluvan muutokset eivät yleensä koske lyhytaikaista vuokrausta vakituisessa asuinrakennuksessa.
Aloittaminen askel askeleelta
1. Tarkista yhtiöjärjestys ja kunnan säännöt (1-2 päivää)
Ennen mitään muuta. Selvitä, onko lyhytaikaisvuokraus sallittua rakennuksessasi ja tarvitaanko kunnassa lupaa. Älä hyppää yli tämän vaiheen.
2. Haethan tarvittavat luvat (1-4 viikkoa)
Jos kunta vaatii majoitusluvan, hae se ennen ilmoituksen aktivoimista. Lupaprosessi voi kestää viikkoja.
3. Luo ilmoitus (2-4 tuntia)
Laadi selkeä kuvaus, lisää laadukkaat valokuvat ja aseta kilpailukykyinen hinta. Tutki paikallisten kilpailijoiden hinnat. Kirjoita selkeät talon säännöt: tupakointi, lemmikit, hiljaiset tunnit.
4. Määritä sisäänkirjautumiskäytäntö
Vaihtoehdot: älylukko (suositeltava), avainkoodi tai fyysinen avain. Älylukko mahdollistaa joustavan sisäänkirjautumisen ilman, että olet itse paikalla. Jos olet poissa, harkitse paikallista avaintenhoitopalvelua.
5. Aloita yhteydenpito ja siivousprosessi
Vastaa viesteihin 24 tunnin sisällä, mieluummin nopeammin. Aikatauluta siivous jokaisen vierailun jälkeen. Suosi vakituista siivouspalvelua, sillä tilanne on hallittavampi kuin gigojen kautta.
6. Käytä dynaamista hinnoittelua (jatkuvaa)
Työkalut kuten PriceLabs ja Wheelhouse säätävät hintaa automaattisesti kysynnän, sesongin ja kilpailutilanteen mukaan. Tämä lisää täyttöastetta merkittävästi verrattuna kiinteään hintaan.
Verotus Suomessa
Airbnb-tulot ovat veronalaista tuloa Suomessa. Verohallinto käsittelee ne samoin kuin muut lyhytaikaisen vuokrauksen tulot.
Tulovero
Tulot ilmoitetaan ansiotulona verotuksessa. Progressiivinen asteikko tarkoittaa, että vero nousee tulojen kasvaessa. Sivutulon luonteella ei ole merkitystä veroprosentin kannalta.
Ennakkoverot
Jos tulo on säännöllistä ja merkittävää, Verohallinto voi määrätä ennakkoverot. Tämä on järkevää, koska se jakaa verorasituksen tasaisesti ympäri vuoden eikä aiheuta yllätystä ensi keväänä. Pienemmillä tuloilla (alle 1 000-1 500 €/kk netto) ennakkoveroa ei yleensä määrätä automaattisesti.
ALV ja arvonlisäverovelvollisuus
Jos vuositulot ylittävät 15 000 €, olet arvonlisäverovelvollinen. Alle 15 000 € vuodessa jäät todennäköisesti ALV-velvollisuuden ulkopuolelle. ALV-kynnys ei ole vapautus, vaan rekisteröitymiskynnys: jos ylität 15 000 € vuodessa, sinun täytyy rekisteröityä.
Veroilmoitus
Airbnb lähettää vuosittaisen yhteenvedon tuloista ja maksuista. Pidä tämä tallessa verotusta varten. Kaikki vähennyskelpoiset kulut (siivous, vuodevaatteet, alustan maksut, Amenities) kannattaa dokumentoida heti.
Kustannukset ja huomioitavaa
Siivous on suurin yksittäinen kustannus. 50-150 € per vieras, riippuen asunnon koosta ja sijainnista. Ammattimainen siivouspalvelu maksaa enemmän, mutta tuottaa tasaisemman laadun.
Aamiaispalvelut, pyyhkeet, vuodevaatteet ja perustarvikkeet kuluttavat budjettia noin 10–30 € per vieras.
Airbnb tarjoaa Host Guarantee -ohjelman, joka korvaa tietyissä tilanteissa vahinkoja. Tämä ei kuitenkaan korvaa kaikkea, eikä se ole rinnastettavissa kattavaan vakuutukseen. Tarkista oman kotivakuutuksesi ehdot ja harkitse erillistä lyhytaikaisen vuokrauksen vakuutusta.
Sesonkivaihtelu vaikuttaa suoraan täyttöasteeseen. Talvikuukaudet ja koulun työpäivät ovat hiljaisempia monessa kaupungissa. Dynaaminen hinnoittelu auttaa tasoittamaan tätä.
Yleiset virheet
Yhtiöjärjestyksen laiminlyönti. Moni aloittaa ilman tarkistamista ja saa myöhemmin yhtiöltä varoituksen tai oikeudellisen uhkan. Tämä on ehkä helpoimmin vältettävissä oleva virhe.
Liian alhainen hinnoittelu. Hinta ei saa kattaa pelkästään majoituskustannuksia vaan myös siivouksen, alustamaksut, oman ajan ja varautumisen korjauksiin. Tee nettolaskelma ennen hinnoittelua.
Siivouksen laiminlyönti. Huonot arvostelut siisteydestä upottavat listauksen nopeasti. Suomen arvostelukulttuurissa yksi 3 tähden arvostelu voi viedä viikkoja korjata.
Verojen huomiotta jättäminen. Jos et aseta rahaa syrjään joka kuukausi, kevään veronpalautus muuttuu ikäväksi yllätykseksi. Varaa 25-40 % tuloista verovaraukseen riippuen marginaalisesta veroprosentistasi.
FAQ
Tarvitaanko lupaa Airbnb-vuokraukseen Suomessa?
Monissa kunnissa kyllä. Helsinki ja Turku vaativat majoitusluvan. Tarkista aina oman kuntasi ja taloyhtiösi säännöt.
Miten ilmoitan Airbnb-tulot veroihin?
Tulot ilmoitetaan ansiotulona veroilmoituksessa. Saat Airbnb:ltä vuosi-ilmoituksen tuloista ja maksetuista palvelumaksuista. Verohallinto: vero.fi
Voinko vuokrata vuokra-asunnon Airbnb:n kautta?
Ainoastaan vuokranantajan kirjallisella luvalla. Ilman lupaa toimiminen on vuokrasopimuksen vastaista.
Paljonko Airbnb-isännät keskimäärin tienaa Suomessa?
Helsingin keskustassa 1 000-2 000 € netto kuukaudessa täydellä täyttöasteella. Muissa kaupungeissa 500-1 200 € on realistinen vaihteluväli. Täysi passiivisuus on harhaa: työtä ja vastuuta tulee joka kuukausi.
Yhteenveto
Airbnb-alivuokraus on varteenotettava sivutulon lähde, jos olet valmis näkemään siihen vaivaa. Tiettyyn kaupunkiin ja hyväkuntoiseen kohteeseen se voi tuottaa 1 000-2 000 € kuukaudessa netto. Se ei kuitenkaan ole passiivinen tulo eikä ilmainen lounas.
Ennen aloittamista: tarkista yhtiöjärjestys, hanki tarvittavat luvat ja laske realistinen nettotuotto kustannusten jälkeen. Tue verotusta aktiivisesti asettamalla rahaa syrjään kuukausittain.
Jos päätät edetä, hoida kolme asiaa heti alussa: rekisteröidy Verohallintoon tarvittaessa, hanki kattava vakuutus ja rakenna luotettava siivousprosessi. Nämä kolme asiaa määrittävät sen, onnistuuko toiminta pitkällä aikavälillä.